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房利美房地美或明年重新上市融资约2000亿美元 已为美国政府大挣一笔

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10年前退市。


近日,美国联邦住房金融管理局(Federal Housing Finance Administration,简称“FHFA”)发布消息,政府支持房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)转型为私人公司的计划。
房利美和房地美两家公司为逾一半的美国抵押贷款提供担保。在两家公司倡导的一项宽容计划下,数百万美国人在冠状病毒衰退期间跳过付款,导致两家公司的利润大幅下滑。
“我们必须为企业制定一个走向稳健资本基础的路线,这样它们才能在压力时期帮助所有美国人,”FHFA的局长马克·卡拉布里亚(Mark Calabria)说。“更多的资本意味着抵御危机的更坚实基础。现在是采取行动的时候了。”
为防范其再次面临类似次贷危机时的破产风险,监管机构提议房利美和房地美这两家抵押贷款巨头的杠杆率不得超过1:25,这意味着其资本金持有必须超过2400亿美元。这一资金高于2018年一项未能实现的早期计划的预期。
两家公司最快明年上市,融资约2000亿美元,这将超过阿里2014年向美国证监会(SEC)提交的243亿美元的IPO计划,成为美国有史以来最大新股。


已退市10年
房利美和房地美诞生于上世纪30年代大萧条时期。作为“罗斯福新政”的一部分,为解决老百姓无力偿付房贷的问题,房利美和房地美可为地方银行提供联邦资金,以扩大住房贷款业务。
房利美和房地美的模式为购买银行等原始贷款机构的抵押贷款,承诺在借款人违约之时向银行支付本金和利息,从而鼓励银行的抵押贷款业务,也被称为“次级贷款”。同时,房利美和房地美把购进的抵押贷款打包成按揭抵押证券向国内外投资者出售,以较低利率筹集资金,从而赚取利差。
2007年,房利美发生了35.6亿美元亏损,房地美发生了30.9亿美元亏损。时任美联储主席本·伯南克(Ben Bernanke)测算,两家公司集聚的债务和未偿付的抵押担保债券共计5.2万亿美元,而当时美国政府的公共债务不过4.9万亿美元。
2008年,房利美和房地美又连连巨亏,最终被雷曼兄弟公司分析师发表的一份报告彻底摧毁了市场对“两房”的信心,引爆了危机。两家公司的股票在短短一周左右的时间内便损失了一半左右的市值,最终于2008年9月股价双双跌破1美元。
2008年,房利美和房地美所持有或担保的住房抵押贷款总额约为5.3万亿美元,几乎占了美国住房抵押贷款总额的一半。2008年9月,美国发动有史以来规模最大的金融救援计划,联邦住房金融局接管房利美和房地美,财政部为两家公司共注资1900亿美元,并保证使“二美”的净资产为正数,注资后,政府可以得到一种新的高级优先股,年分红为10%,同时,财政部获得购买两家公司80%普通股的权证。
2010年7月8日,因股价长期低于1美元,房地美和房利美从从纽约和芝加哥证券交易所退市,同日转至场外交易市场。


私有化筹备已久
房利美和房地美的经营境况在2012年得以好转,使得财政部修改了救助计划,要求房利美和房地美自2012年起必须向财政部上交全部的利润,而不再是之前“优先股分红”,但被房利美和房地美的三大股东提起了诉讼。2019年9月,新奥尔良的联邦法官判定原告胜诉,支持政府征收俩家公司利润的判决被推翻。
其实早在《财富》2014年美国500强排行榜中,房利美和房地美凭借839.6亿美元和486.7亿美元的年度盈利,成为美国500强中最赚钱的两家公司。在2019《财富》世界500强企业中,房利美排名49,营收1201亿美元,利润159.59亿美元,128房地美排名128,营收735.98亿美元,利润92.35亿美元。
路透社此前报道,截至2019年第一季度,“两房”已向财政部支付了2970亿美元,远远高于它们收到的1915亿美元的政府资金。
2011年2月,奥巴马政府曾向国会提交了“两房”改革的初步方案,但最终以失败告终。
去年3月,美国总统特朗普要求财政部迅速制定一项改革房利美和房地美的计划。2019年9月,美国财政部称,政府应制定计划,开始对房利美和房地美进行资本重组,同时呼吁国会起草一项全面的住房改革方案,使这两家公司能够脱离政府控制。
彼时,美国财政部官员表示,将与联邦监管机构合作如何让两房建立在稳固的财务基础、以及削弱两家公司在住房融资中的作用,制定具体的细节。这可能需要数年时间才能实施,但是不会影响现有的抵押贷款,即不增加人们获得抵押贷款的难度和成本。
紧接着FHFA再度发表声明称,将允许房利美和房地美分别保留250亿美元、200亿美元的利润。数额均远超此前协议规定每家公司各30亿美元的资本公积。
保留更多的利润也意味着“两房”的私有化进程踏出了艰难的第一步。对此,FHFA局长称之为“改革道路上的重要里程碑”。
关于两房的私有化方案,美国财长史蒂芬·姆努钦(Steven Mnuchin)曾表示,倾向于为两房提供明确的政府担保;如政府担保需要大量资本,两房进行IPO是选项之一,可能会资产重组让它们上市,私人资本也是可能的另一选项。
值得一提的是,根据美国抵押贷款银行家协会(Mortgage Banker Association)统计,全美房贷宽限申请占存量房贷的比例从3月2日的0.25%飙升到4月5日的3.74%,一个月内激增了1396%,按此计算,大约200万美国人申请延期偿还房贷。
穆迪子公司“穆迪分析”的首席经济学家赞迪(Mark Zandi)预计,若美国经济活动的停止延续到今年夏天或更晚,将有高达1500万个美国家庭出现房贷断供,占所有持房贷家庭的30%。(北京时间财经 陈世爱)

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